← Yazılara geri dön

Türkiye’de Brüt Kira ve Net Kira: ASLINDA NE KADAR KİRA ALIYORSUN

Brüt Kira ve Net Kira Nedir?

1 Brüt Kira

Tanım: Elde ettiğiniz toplam kira geliri.Örnek: Ev sahibi olarak kiraya verdiğiniz evden aylık 18.000 TL alıyorsanız, bu brüt kiranızdır. Brüt kira = Elde edilen kira geliri Masraflar henüz düşülmemiştir.

2 Net Kira

Tanım: Brüt kiradan, kira geliriyle ilgili tüm zorunlu ve olası masraflar çıkarıldıktan sonra kalan gelir.

Hesaplama:

Net Kira = Brüt Kira – Masraflar

Kesin Masraflar

OPSİYONEL VEYA DÖNEMLİK ÇIKABİLCEK MASRAFLAR:

Riskler

Brüt Kira – Net Kira Oranı

Net kira / Brüt kira oranı, ev sahibinin gerçek kira verimliliğini gösterir.Örnek:
Brüt kira: 5.000 TL
Yıllık masraflar: 1.500 TL
Net kira: 3.500 TL
Net/Brüt Kira Oranı = 3.500 / 5.000 = %70
Bu oran, ev sahibinin elde ettiği gerçek geliri görselleştirir ve farklı senaryolarda (boş kalma süresi, bakım gideri) kolayca karşılaştırma yapılmasını sağlar.

50 Percent Rule Nedir?

Bu kural; bir mülkten elde edeceğiniz brüt kira gelirinin yaklaşık %50’sinin işletme giderlerine gideceğini varsayar. Yani, cebinize kalan net nakit akışını (mortgage/kredi ödemesi hariç) hesaplamak için kiranın yarısını baştan gözden çıkarırsınız.

Bu %50’nin İçinde Neler Var?

Bu giderler "işletme giderleri" (Operating Expenses) olarak adlandırılır,yukarıda belirtilen tüm giderler buna dahil,ancak yüzde 50 kuralı daha çok Anglo-Sakson ülkeleri için geçerlidir,çünkü aidatı genelde ev sahibi öder,emlak vergisi çok daha yüksektir,tadilat masrafları daha yüksektir.

Nasıl Hesaplanır?

Kuralı bir örnekle somutlaştıralım: Diyelim ki 30.000 kira getirisi olan bir daireniz var.

Türkiye Gerçekleri Ve Benim Önerim,

Türkiye'deki mevcut piyasa koşullarında, gider kalemleri genellikle brüt kiranın %30 ile %35'i arasında kalır.

Gider Kalemi Anglo-Sakson Ortalama Türkiye Tahmini
Emlak Vergisi Yüksek (%1-3) Çok Düşük (Binde 1-2)
Sigorta Orta/Yüksek Düşük
Bakım/Onarım Yüksek (İşçilik pahalı) Orta
Boş Kalma Payı Standart Değişken (Talep yüksekse düşük)

Ancak benim önerim yinede yüzde 50 gibi düşünüp kiranızın yüzde 50’sini kendinize veya yatırımlarınıza ayırmanız yüzde 50’sini özellike reel getiri elde ettiğimiz para politası uygulanan senelerde vadeli mevduat veyahut para piyasası fonlarında değerlendirmekte,reel faiz negatif ise,eurobonlarda değerlendirmekte.

Neden ?

Gider kalemlerindeki periyodik dalgalanmaların etkisini hafifletmek için her ay o gider varmış gibi düşünmeliyiz örneğin kira gelir vergisi 2 taksitle yıllık ödenir ancak biz her kirada onun için bir bedel ayırmalıyız.

Gayrimenkul Yatırımı Net Amortisman Analizi

1. Mevcut Durum (Brüt Kira Üzerinden Hesaplanıyor)

Türkiyede Piyasa ortalaması olarak kabul edilen 200 aylık kira geri dönüş süresi, brüt veriler üzerinden hesaplanıyor.
Yıl Bazında: 200/1216,6 Yıl
Bu hesaplama, mülkün hiçbir gideri olmadığını, vergi ödenmediğini ve mülkün 200 ay boyunca kesintisiz kirada kaldığını varsayan "teorik" bir süredir.

2. Operasyonel Giderlerden Arındırılmış Hesaplama (Net Kira)

Finansal analizde, brüt kira gelirinin %30’unun operasyonel giderlere (bakım, onarım, emlak vergisi, boş kalma payı ve stopaj/gelir vergisi) ayrıldığı senaryoda, yatırımın gerçek geri dönüş süresi şu şekilde değişir:

3. Karşılaştırmalı Tablo

Parametre Brüt Projeksiyon Net Projeksiyon (%30 Gider) Fark
Amortisman (Ay) 200 Ay 286 Ay +86 Ay
Amortisman (Yıl) 16,6 Yıl 23,8 Yıl +7,2 Yıl

4. Finansal Değerlendirme

"Gayrimenkul yatırımlarının geri dönüş performansı değerlendirilirken, nominal kira çarpanları yerine 'Net Nakit Akışı Bazlı Amortisman' (Net Cash Flow Depreciation) metodu uygulanmalıdır. Türkiye piyasasındaki 200 aylık brüt çarpan, %30 operasyonel gider marjı ile normalize edildiğinde; yatırımın reel itfa süresinin yaklaşık 23,8 yıla çıktığı görülmektedir. Bu %43’lük sapma hesaba katılmazsa, yatırımcının yatırım geri dönüş süresi ve yatırımdan beklentileri bir hayal kırıklığına yol açabilir.